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사례 2. 임대차 분쟁 (Residential Tenancy Disputes)

목차 예시

사건 #1 개요

  • 송 모 씨는 자신을 임차인이라고 소개한 유 모 씨가 거주하는 집에서 3개월간 4명의 다른 학생들과 함께 쉐어(Share)생으로 거주하였음.
  • 송 씨는 그 집의 주인으로 알고 있던 탁 모 씨가 사실은 실제 소유주가 아닌데다 최근 갑자기 잠적했다는 말을 듣고 쉐어 보증금(deposit)을 돌려 받지 못하게 될까 걱정이 되어 쉐어생을 모집했던 유 씨에게 문의함.
  • 유 씨는 이에 실제 집주인인 잭슨 씨로부터 보증금을 돌려받을 수 있다며 송 씨를 안심시킴.
  • 계약 기간이 끝나 송 씨가 다른 집으로 이사를 한 뒤 유 씨에게 보증금 반환을 요청하자 유 씨는 집주인인 잭슨 씨와 이야기해야 한다고 답변하였고, 이후 송 씨가 잭슨 씨에게 직접 전화했을 때 잭슨 씨는 나중에 계좌로 송금해 주겠다고 답변함.
  • 몇 주가 지나도 보증금이 계좌에 입금되지 않자 송 씨는 잭슨 씨에게 보증금을 돌려주지 않으면 경찰에 신고하겠다는 문자를 보냈는데, 잭슨 씨는 태도를 바꾸어 송 씨의 보증금은 집주인 행세를 한 탁 씨가 가지고 도주하였고 자신은 송 씨의 보증금에 대해 어떠한 지불 책임도 없다고 답변함.
  • 그 사이 원임차인 유 씨는 잭슨 씨로부터 보증금을 돌려 받은 뒤 한국으로 귀국하였고, 송 씨를 포함한 4명의 공동 전전차인(쉐어생)들은 각자의 보증금 $360을 돌려 받지 못한 상황임.
  • 송 씨를 비롯한 전전차인(쉐어생)들은 유 씨와 구두로 쉐어 계약을 체결했고 유 씨에게 현금으로 쉐어비를 지불하여 왔기 때문에, 서면 계약서나 유 씨에게 비용을 지불해 온 입증자료가 전혀 없는 상태임.
  • 송 씨는 유 씨에게 지불한 쉐어비가 실제로 원 소유주 잭슨 씨에게 전달되었는지 여부도 알 수 없고 원 소유주 잭슨 씨의 실제 이름과 주소도 알지 못하는 상태임.
  • 송 씨는 쉐어 보증금을 돌려받을 수 있는 방법이 있는지 문의함.

 

조언 (Advice)

소유주 임차인(전대인) 전차인(전전대인) 공동전전차인(쉐어)
잭슨 씨 탁 씨 유 씨 송 씨
  • 전대차 또는 전전대차 계약에서, 전대인(임차인)은 실제 집 소유주로부터 전대차 계약 체결 권한을 위임 받은 사람이어야 하며, 소유주가 알지 못하는 상태에서 임차인 또는 전차인이 임의로 체결한 전대차 또는 전전대차 계약의 경우, 소유주는 전차인 또는 전전차인에 대하여 보증금 반환 책임이 없음.
  • 이 사안의 경우 송 씨는 유 씨와 구두로 전전대차 계약을 체결한 것이고, 이에 대해 원 소유주의 동의나 승낙이 있었다는 점을 입증하기가 곤란하므로, 송 씨는 집 소유주 잭슨 씨에게 보증금 반환을 청구하기가 매우 어려울 것으로 보임.
  • 관련 법적 절차
  • 워홀러들이 많이 이용하는 방 쉐어시 집주인이 아닌 임차인이나 다른 쉐어생과 쉐어 계약을 하는 경우, 그 법적 성격은 한국법상 전대차 또는 전전대차와 유사함. 한국의 경우에도 임대인의 승낙 없는 전대차 계약의 경우, 전차인은 임대인(대개는 소유주)에게는 전차인으로서의 권리를 주장할 수 없고 전대인(임차인) 등 직접 계약을 한 당사자에 대해서만 주장할 수 있음.
  • 호주에서도 집주인이나 임대인의 동의 없는 쉐어는 불법이므로 이에 관해 집주인 또는 임대인을 상대로 법적 권리를 주장하기 어려움.
  • 또한 쉐어의 경우, 정식 계약서를 작성하지 않고 렌트비도 현금으로 지불하는 경우가 많아 법적 분쟁이 발생할 경우 입증이 쉽지 않다는 점을 주의하여야 함.
  • 전대차 보증금을 지급할 때 이에 관한 영수증(payment receipt – 지불 날짜와 금액을 명시하고 전대인의 서명을 받을 것. 가능하면 전대인의 영문 이름과 주소 기재)을 받아 보관하고, 렌트비도 최소 단위(1주 또는 2주 분)로 지급하는 것이 바람직함.

 

사건 #2 개요

  • 이 모는 임대를 목적으로SNS에서 마음에 드는 집을 찾고, 집주인에게 연락을 취함.
  • 집주인이라 주장하는 상대방은 현재 다른 지역에 거주 중이어서 직접 인스펙션을 시켜줄 수 없다며 대신 집의 상태를 사진과 동영상을 통해 보여줌. 이 씨를 안심시키기 위해 신분증 사본도 보내 옴.
  • 이 씨가 집이 마음에 든다고 하자, 상대방은 이메일을 통해 임대신청서(application form)를 보내고 보증금(bond, 4주치 임대료에 해당)을 입금할 것을 요구하며 본인이 직접 Rental Bonds Online에 보증금을 예치하겠다고 함.
  • 이 씨가 수 천달러에 달하는 금액을 인스펙션도 하지 못하고 송금하는 것에 대한 부담을 표하자, 상대방은 우선 보증금만 보내면 집 열쇠를 보내주겠다고 함.
  • 이 씨가 보증금을 보내자, 상대방은 다시 말을 바꾸어 나머지 2주치의 임대료도 입금을 해야만 열쇠를 줄 것이라고 함.
  • 이 씨는 빠른 처리를 위해 나머지 2주치 임대료도 입금함.
  • 열쇠를 보내준다던 상대방은 여러가지 이유를 대며 열쇠를 보내주지 않음.
  • 이 씨가 변호사를 선임하여 계약을 파기하겠다고 말하자 상대방은 모든 연락을 피하기 시작함.

 

조언 (Advice)

  • 상대방은 이 씨에게 집에 대해 접근을 허용하지 않아 렌트 계약을 위반하고 있는 것으로 보이며, 이에 이 씨는 계약해지권을 가질 것으로 보임.
    • 상대방에게 먼저 위반 사항을 시정하도록 요구하는 통지(notice to remedy breach)를 보낼 수 있음. (통상 통지 기간 7일)
    • 상대방이 시정 요구에 응하지 않거나 보증금을 돌려주지 않는다면, 임대차 계약해지 통지(‘notice of intention to leave’ 혹은 ‘notice to terminate tenancy agreement’)를 보낼 수 있음. (통상 통지 기간 14일) https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/rules/minimum-notice-periods-for-ending-a-residential-tenancy
    • 계약이 해지된 후에는 보증금 반환 요청(bond refund request)을 Rental Bonds Online을 통해 신청할 수 있음.
  • 이미 지급한 보증금과 임대료 반환을 위해 NSW Civil and Administrative Tribunal을 통해 분쟁 해결을 시도할 수 있으나, 소요되는 시간을 고려하면 상대방과 합의에 이르는 것이 가장 바람직함.
  • 만약 임대 사기가 의심되는 경우(예: Rental Bonds Online에 상대방이 예치했다는 보증금이 조회되지 않는 등), Report | Cyber.gov.au 을 통해 사기 피해를 신고할 수 있음.
  • 페이스북과 같은 플랫폼을 통해 직접 렌트 계약을 체결하는 것은 위험할 수 있으므로, 공인된 중개인을 통해 계약을 체결할 것을 권장함. 또한 직접 부동산 매물을 보지 않고 송금하는 것에 대한 주의가 필요함.

 

[면책고시] 위 내용은 법률자문이 아닌 일반적인 법률정보로서 호주 한인 변호사 협회와 시드니 총영사관은 이에 관해 어떠한 법적 책임도 없음을 알려드립니다. 정확한 법률상담을 위해서는 반드시 변호사와 직접 상담하시기 바랍니다.